Como não pagar mais valia de segunda habitação?
Pode não pagar se comprou antes de 1989 ou vendeu até 2024 com reinvestimento no crédito da habitação principal.
Como calcular a mais-valia na venda de uma segunda habitação?
A mais-valia corresponde ao ganho obtido com a venda de um imóvel, e no caso de uma habitação secundária (isto é, que não seja a habitação própria e permanente – HPP), esse ganho é sujeito a tributação em sede de IRS – Categoria G.
1. Cálculo da mais-valia bruta
Para calcular a mais-valia, começa-se por subtrair ao valor de realização (venda), os seguintes custos:
Mais-valia = Valor de venda
– (Valor de aquisição atualizado × coeficiente de desvalorização da moeda)
– (Encargos com a valorização do imóvel nos últimos 12 anos*)
– (Despesas e encargos relacionados com a compra e venda)
Podem ser deduzidos, nomeadamente:
• Obras de melhoramento realizadas nos 12 anos anteriores à venda (com fatura e se comprovadamente valorizarem o imóvel);
• Despesas com a escritura de compra e registo do imóvel;
• Comissões pagas à agência imobiliária pela venda;
• Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT) e Imposto do Selo pagos na aquisição.
2. Atualização do valor de aquisição:
O valor da compra deve ser atualizado pelo coeficiente de desvalorização da moeda publicado anualmente pela Autoridade Tributária. Este valor permite corrigir a inflação desde a data de aquisição até à venda.
3. Tributação em IRS:
• Apenas 50% da mais-valia apurada é considerada para efeitos de tributação em sede de IRS;
• O valor é englobado com os restantes rendimentos do agregado familiar e sujeito às taxas progressivas do IRS (até 48%);
• A tributação é obrigatoriamente por englobamento (não é possível optar pela tributação autónoma, como acontece na categoria E, por exemplo).
Exemplo prático:
• Valor de venda: 250.000 €
• Valor de aquisição: 150.000 € (em 2015)
• Coeficiente de desvalorização: 1,14 (exemplo)
• Valor de aquisição atualizado: 150.000 € × 1,14 = 171.000 €
• Despesas com a venda (obras, IMT, escritura, comissão): 10.000 €
Mais-valia = 250.000 – 171.000 – 10.000 = 69.000 €
Metade para efeitos de IRS = 69.000 / 2 = 34.500 €
Este valor de 34.500 € será adicionado aos restantes rendimentos do agregado familiar, e sobre o total será aplicada a taxa de IRS do respetivo escalão.
Quando não se pagam mais-valias?
Não paga se comprou antes de 1989, ou se o terreno é anterior a 1965, ou se reinvestiu conforme a antiga isenção.